Главная / Аналитика / Обзоры партнеров / Чему кризис научит предпринимателей?

Чему кризис научит предпринимателей?

Просмотры (1866)  Комментарии (0)

Беседовал Денис АБРАКОВ

Существенное снижение покупательной способности населения вовсе не означает, что на рынке жилья может наступить коллапс. Кризис в экономике заставляет приспосабливаться к новой реальности. О том, как сегодняшние трудности отразились на работе риэлторов, какие выводы и уроки можно извлечь из нынешней сложной ситуации, на страницах нашего издания рассказывает генеральный директор УК «Центральное агентство недвижимости» Андрей НЕКРАСОВ.


До свидания, тучные годы!

– Андрей Павлович, каковы, на Ваш взгляд, основные отличия кризиса на рынке жилья 2008-2009 годов от нынешней ситуации?
– Давайте начнем с того, что кризис 2008-2009 годов по своему охвату можно назвать общемировым. Он был обусловлен чисто экономическими причинами. Сейчас превалируют политические факторы (введение антироссийских санкций, растущая сырьевая зависимость экономики).

Можно сказать, что к кризису 2015 года многие компании готовились заранее, по примеру событий 2008 года. Понятно, что конкретных деталей грядущих событий никто предугадать не мог. Но ощущение того, что тучные годы не могут продолжаться бесконечно, было достаточно отчетливым.

Экспертами и экономистами выведена следующая закономерность: экономические потрясения повторяются с характерной цикличностью в 7-10 лет. В связи с этим многие солидные застройщики накопили достаточную «подушку безопасности», чтобы в случае необходимости рассчитаться с кредитами и довести свои объекты до завершения. Другой вопрос, насколько хватит этого запаса прочности.

Крупные агентства недвижимости внесли корректировки в свои бизнес-процессы и провели оптимизацию бюджетов, чтобы свести к минимуму влияние экономических неурядиц. Резюмируя сказанное, можно сделать вывод, что кризис 2015 года был искусственным и прогнозируемым.

Андрей НЕКРАСОВ

Ведущие строительные и риэлторские компании понимают, что без клиентоориентированного подхода, серьезных вложений в обучение персонала и продвижение объектов придется просто уйти с рынка.

– В каких сегментах рынка недвижимости спрос снизился в наибольшей степени, а какие секторы не испытали столь резкого падения покупательской активности?
– При наступлении кризиса на рынке недвижимости Рязани в 2015 году и сегмент новостроек, и сектор вторичного жилья просели примерно на 40-50%. Далее число сделок стабилизировалось без каких-либо существенных скачков и спадов. Эти средние показатели с вариацией 10-20% в зависимости от сегмента характеризуют состояние рынка жилой недвижимости и в настоящее время.


Ипотека без альтернативы

– Замечу, что роль власти велика и в создании оптимальных правил игры на рынке недвижимости. Как Вы считаете, стала ли ипотека с господдержкой эффективным инструментом для повышения уровня продаж на первичном рынке?
– Ипотека с господдержкой однозначно стала катализатором развития рынка новостроек. Инициировав эту программу, государство поддержало не только покупателей недвижимости в новостройках, но и другие секторы экономики, которые задействованы в организации строительного процесса и обеспечении заказчиков и подрядчиков необходимыми материалами. Таким образом на плаву остались многие компании, работающие в смежных сегментах, и сохранились рабочие места.

Убежден в том, что господдержку ипотеки можно было бы распространить и на вторичный рынок Но, скорее всего, ориентация на сегмент новостроек связана с тем, что возведение жилья считается бизнесом с высокой степенью риска.

Тем не менее могу сказать, что, по данным наших аналитических исследований, благодаря высокой конкуренции среди строительных компаний в нашем регионе сейчас самые низкие цены на новостройки в масштабах Центрального федерального округа.

Даже на фоне экономического кризиса на рынок выводятся новые объекты, правда, преобладающая доля среди них – это дома экономкласса.

– К чему может привести отмена льготной ипотечной программы для покупателей новостроек?
– Отмена этой программы может спровоцировать цепную реакцию. Снизится покупательная способность населения, т. к. многие люди не смогут взять кредит по высоким ставкам. У предприятий стройиндустрии и самих застройщиков будет меньше доходной составляющей, соответственно, начнется сокращение рабочих мест и снижение размера оплаты труда работников. Пострадают и многие не связанные с рынком недвижимости отрасли, так как сотрудники этих компаний будут приобретать меньше товаров повседневного и отложенного спроса. Возможно, возрастут долги по платежам ЖКХ и прочие расходы. Отмена льготной ипотеки может бумерангом ударить по многим отраслям.

Еще в конце 90-х годов мы пошли по американскому пути, отдав приоритет среди инструментов потенциального улучшения жилищных условий именно ипотеке. В итоге с привлечением банковских кредитов в среднем осуществляется около 50% сделок на рынке жилья. Цифра говорит сама за себя.

Тем временем такой действенный механизм, как строительные сберегательные кассы, хорошо зарекомендовавший себя в странах Западной Европы, у нас вообще не используется. Госдума по непонятным причинам почти десять лет не может принять соответствующий закон.


Кто потеснит конкурентов?

уличные тренажеры в Рязани

Потребители риэлторских услуг с каждым годом предъявляют все более жесткие требования к уровню сервиса

– Но пока не появилось новых драйверов доступности жилья, какие маркетинговые приемы могут быть успешными для стимулирования спроса на новостройки?
– В настоящее время наиболее эффективными маркетинговыми инструментами при продаже новостроек являются те, от которых покупатель может получить реальную материальную выгоду. Это максимальные скидки, передовые планировочные решения, квартиры с ремонтом, где покупатель может сэкономить время и деньги для проведения ремонта собственными силами, ну и конечно, программа TRADE-IN, хотя в настоящее время это больше маркетинговый ход.

Но если какой-либо застройщик будет действительно выкупать квартиру вторичного рынка у покупателя и предоставлять ему альтернативное или то же жилье на время ремонта, то это будет прорыв на рынке новостроек.

Считаю, что первая компания, которая способна предложить такую программу, может серьезно потеснить конкурентов.

Для застройщика подобный ход означал бы определенную диверсификацию бизнеса, то есть при таком сценарии компания располагает не только квартирами в строящихся домах, но и пулом вторичного жилья, а значит, снижает свои совокупные риски.

– Какие факторы в ближайшее время будут влиять на ситуацию на вторичном рынке?
– На рынке вторичного жилья, как я уже говорил, количество сделок по сравнению с 2014 годом снизилось почти на 50%, затем ситуация стабилизировалась. Поэтому продать свою квартиру в прогнозируемые сроки (2-3 месяца) сможет тот собственник, который будет готов к реальной рыночной оценке своей квартиры и станет прислушиваться к мнению потенциального покупателя, т. е. согласится на разумный торг.


Переоценка ценностей

– При каких условиях возможно оживление (а если быть конкретным, устойчивый рост цен) в этом сегменте?
– Оживление на вторичном рынке возможно при возобновлении экономического роста и восстановлении платежеспособности населения. В основном на это влияют макроэкономические показатели, поэтому делать прогнозы, когда наша экономика выйдет на докризисный уровень, мы не в состоянии.

– Какие основные уроки уже сейчас можно извлечь из нынешнего кризиса?
– Чтобы дать оценку сегодняшнему кризису, необходимо его преодолеть. Но некоторые выводы можно сделать уже сейчас. Нам во многом помогли уроки уже прошедших экономических потрясений. В чем они состоят?

Для риэлторских компаний это, безусловно, внедрение новых технологий и обучение персонала, оптимизация расходных статей бюджета. Для девелоперов это активное использование инноваций в строительстве, соблюдение требований к качеству возводимых домов и создание запаса прочности для преодоления различных непредвиденных ситуаций.

Кризис – это жесткая проверка эффективности твоего бизнеса, правильности сделанных вложений, умения искать новые пути получения прибыли.

Ведущие строительные и риэлторские компании понимают, что без клиентоориентированного подхода, серьезных вложений в обучение персонала и продвижение объектов придется просто уйти с рынка.

Сейчас мы живем в новой объективной реальности, к которой нужно своевременно адаптироваться. Не надо ждать всплеска цен на нефть, миллиардных госвливаний в экономику, окончания санкций и бурного роста покупательной способности населения. Эти события должны восприниматься как некий бонус, счастливое стечение обстоятельств. Надо уметь работать в сложившихся реалиях. Другого пути нет.

Опубликовано в №30 еженедельника "Дом.Строй"
(от 03.08.2016г.)



Оставить комментарий

Комментарии